宅基地是农村重要的资本存量

也是农户重要的生活生产资料

盘活利用农村闲置宅基地和农房

对于激活农村土地资源要素、

促进城乡融合发展具有积极作用

有助于乡村振兴战略的顺利实施

那么

谁才可以申请取得宅基地？

城里人想去农村居住

有哪些合法途径？

盘活利用闲置农房

有哪些红线、底线？

针对这些问题《三农三人谈》邀请了

农业农村部农村经济研究中心主任

金文成

中央财经大学法学院教授、博士生导师

不动产与自然资源法研究中心主任

宋志红

做客演播室

为大家深入解读

宅基地只有农村集体经济组织成员才可申请取得 

今年中央一号文件强调，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。那么，该如何理解这项政策？

宋志红表示，其实这个政策并不是今年中央一号文件首次提出来的，以前的中央文件也一直都是这么要求的。对这项政策的理解，首先需要了解这项政策为什么这么规定。可以从很多方面解读，但是今天主要从宅基地权利的逻辑来看这项政策。宅基地担负着农民非常重要的社会保障功能。村集体给农民分一块宅基地，然后农民在这个宅基地上自己建房，建完之后就可以解决农民的居住保障问题了。这是我国保障农民有所居的一种比较独特的方式。农民取得宅基地的核心原因是他为本集体经济组织的成员。只有本集体经济组织的成员，才能够取得宅基地。去年六月份，全国人大通过了《中华人民共和国农村集体经济组织法》，这部法律对成员资格有明确的界定，对成员享有的权利也有明确的规定。依据这部法律，分配宅基地的权利是成员专属的。也就是说，只有农村集体经济组织的成员，才有资格从村集体申请。城镇居民为什么不能取得宅基地，核心的问题在于他们没有农村集体经济组织成员的身份，没有这个身份就不能够取得宅基地使用权。

盘活利用闲置农房，这些红线、底线不能碰！

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城里人想去农村居住，有哪些合法途径？ 

保护好农民的权益，非常重要。但是，如果城里人想到农村去居住、体验，有哪些合法途径呢？

宋志红表示，确实有一些城镇居民想到农村去过田园生活。对于这样一些合理的需求该怎么满足，其实在现行法律和政策的框架之下是有解决途径的。最常用的一种方式就是出租的方式。比如，有人想去农村过田园生活，他可以向农民租房。按照法律的规定，租赁期最长可以达到20年，租房也能够满足绝大部分人想过田园生活的这个需求。虽然不能够把农房买下来，但是解决居住问题是可以的。

盘活利用闲置农房，这些红线、底线不能碰！

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盘活利用闲置农房还有哪些要求？ 

各地农村自然禀赋、经济水平和群众需求等差异较大，闲置农房盘活利用途径自然各有差别。要充分考虑管和放，对盘活利用过程中农户住宅的权属问题、利益分配问题等都要建立完善的监管机制和制度保障，切实保护农民权益。那么，在闲置农房盘活利用过程中，有哪些要求？我们还需要注意哪些问题？

宋志红表示，闲置农房盘活利用其实是有法律政策的红线底线的，如果不违反这些红线底线，各个地方可以因地制宜地大胆探索。

①转让的限制。农民的房屋所有权和宅基地使用权，只能转让给本集体经济组织的成员，叫作内部转让。如果不是本集体经济组织的成员，包括城镇居民、外村的人或者企业等，他们要使用农房，只能通过出租、入股、合作等其他的方式，而不能够通过转让的方式。土地管理法有明确的规定，农民把自己的宅基地转出去之后，就不能再申请了。农民申请福利分配保障的权利，只有一次，叫“一户一宅”。

②建设许可和用途的限制。中央文件一直在强调，不能在宅基地上建设别墅大院和私人会所。其实，不仅仅是别墅大院和私人会所，背后涉及到的是宅基地上建设行为的限制。比如，给农民一块宅基地后，对建房占地面积、建房高度甚至包括外观的风格，很多地方都有自己的管理规定。农民拿到宅基地之后，建房时是需要符合这些规定的，建房时也会有一个规划许可，就像城里建设行为的许可一样。如果企业通过出租的方式取得了农民的农房，然后要去修缮的话，同样也是要符合相关管理规定的。

③行业和安全生产方面的要求。农房盘活之后，要从事经营性活动，比如去开民宿或者书吧、咖啡厅等，要考虑这些行业准入的限制。实际上，因为农房是在农村的特定区域，而且都是用于居住的，所以在这个地方从事的产业类型必须和农村生产生活的基本要求相适应，比如不得污染环境、不能产生噪音扰民等。除此之外，农房的质量安全是否能保证，消防方面是否符合要求，这些方面都是要符合法律的规定。

④其他一些要求。比如，农房本身属于文物或者该区域属于历史文化名村，又或者有的农房本身是在自然保护区等特殊区域，它是有特殊的保护要求的。如果对这样的农房进行盘活，就要处理好开发利用和保护之间的关系，对法律的强制性保护要求必须遵守。

在农房盘活的过程中，其实地方政府是大有可为的。比如，农房的价值与周边的配套公共服务是有密切联系的，地方政府在这些公共服务的配套方面是可以有所作为的。再比如，对于农房盘活，中央鼓励用来发展一些符合乡村需要的产业，而不是奢侈性消费。地方如果找到了符合本地特色的产业，农房的价值也可以更好地发挥出来。产业有时候是需要去发现、去培育的，而这样的职责其实是在地方政府。                                                                  

盘活利用闲置农房，这些红线、底线不能碰！

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金文成则表示，盘活农房，一定要记得主人是农民，是宅基地使用权人和房屋的所有权人，在这个问题上不要与农民争利。